571 empresas poseen 270.854 viviendas en España, y cada una de ellas tiene más de un centenar. Es la cara más visible de la concentración inmobiliaria que muestran los datos del Catastro que recoge Público, una base que no incluye Navarra ni Euskadi.
En total, 843 propietarios superan las cien viviendas y suman 528.868, el 2,18 % del parque. Entre los grandes tenedores hay también 117 administraciones públicas, con 210.057 viviendas; 70 asociaciones, fundaciones y entidades religiosas, con 15.471; y 13 personas físicas, con 2.409, una media de 185 cada una.
Si se amplía la mirada, el peso es aún mayor. Las empresas son solo el 1,54 % de los propietarios, pero acumulan el 4,44 % de los 24,2 millones de viviendas del país: 1.076.753 en total. Más de la mitad, 562.513, está en manos de sociedades con más de diez inmuebles.
El movimiento de 2025 añade un matiz. Las empresas compraron 78.823 viviendas, la cifra más alta desde 2007, pero también vendieron 124.064. No hay, por tanto, una acumulación neta en un solo año. Lo que sí confirman los datos es que son protagonistas del mercado: según el Consejo General del Notariado, firman el 10 % de las compraventas anuales.
En el alquiler, el giro es todavía más claro. Según el informe de Provivienda de 2025, el 55 % de las rentas de alquiler residencial acaba en sociedades, frente al 30 % de los años noventa. Y la Fundación Civio identificaba en 2024 a CaixaBank, con 22.000 viviendas alquiladas, y a Blackstone, con 19.600 (13.000 de ellas en Madrid), como los mayores caseros privados.
Manuel Gabarre, abogado especializado en vivienda, resume el fondo del asunto: el alquiler se ha convertido en un gran negocio y hay que atacar las causas que lo hacen tan rentable.
Casi medio siglo después de que la Constitución encargara a los poderes públicos impedir la especulación (artículo 47), la pregunta es incómoda. Cuando una casa funciona como un activo financiero, quien la necesita para vivir compite contra quien la quiere para rentabilizarla. Y esa competencia nunca es entre iguales.
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